Op 1 juli 2024 is er veel veranderd op de huurmarkt in Nederland.
De wet die tijdelijke huurcontracten mogelijk maakt, is verleden tijd. Het wetsvoorstel werd eind vorig jaar aangenomen in de Eerste Kamer. Dit betekent dat vaste contracten, op enkele uitzonderingen na, steeds meer de norm gaan worden.
Deze verandering is bedoeld om huurders meer zekerheid en stabiliteit te bieden. Echter neemt het ook weer een stukje flexibiliteit weg van een woningmarkt die steeds meer vastloopt. Martin van Plateringen van makelaarskantoor Inter Immo bespreekt de gevolgen voor huurders en verhuurders.
Uitzonderingen op de nieuwe wet
Belangrijk om mee te beginnen zijn de uitzonderingen op deze nieuwe wet. Tijdelijke huurcontracten blijven namelijk nog wel mogelijk voor:
- Studentenhuisvesting
- Dringende renovaties
- Huur van recreatiewoningen
- Tijdelijke verhuur voor werkzaamheden
- Sociale noodsituaties of opvang
- Tweede kans bij overlast
- Jongeren tussen 16 en 27 jaar na overlijden ouder
- Tijdelijke werkers op de Waddeneilanden
- Statushouders in afwachting van huisvesting
- Tijdelijke leegstand volgens de Leegstandwet
- Tussenhuur/diplomatenclausule
- Hospitaverhuur
Studentenhuisvesting
Voor studentenhuisvesting zal vanuit de overheid controle plaatsvinden op basis van inschrijvingen bij onderwijsinstellingen. Verhuurders moeten dan een bewijs van inschrijving van de huurder bij een onderwijsinstelling kunnen overleggen. Dit kan een officieel document van de school of universiteit zijn.
Ook moet de huurovereenkomst expliciet vermelden dat het om studentenhuisvesting gaat, inclusief een maximale huurperiode die overeenkomt met de duur van de studie. Hier zit qua regelgeving dus weinig rek in en dit maakt de vraag voor toekomstige huisvesting voor afstudeerders ook direct ingewikkeld. Het aanbod in de vrije huursector staat namelijk ook flink onder druk, zo blijkt uit de Pararius Huurmonitor.
Impact op huurders
Voor starters op de woningmarkt zal de wet waarschijnlijk geen goed nieuws zijn. Zij zoeken vaak een woning in een wat lager prijssegment. Voor hen was voorheen veel aanbod in de vorm van tijdelijke contracten. Immers, verhuurders die flexibel wilden blijven met hun vastgoed waren bereid om een lagere prijs te rekenen om toch voor een korte periode hun object te hebben verhuurd.
Voorbeelden van dergelijke scenario’s zijn bijvoorbeeld een geplande verkoop of renovatie die binnen enkele jaren plaatsvindt. In dit geval kan een huurder met een vast contract een obstakel vormen voor de planning. Een goede uitkomst is dan een tijdelijk huurcontract, waarbij de huurder ook een scherpe huurprijs kan bedingen. Een win-win situatie voor starters die soms ook niet meer dan een paar jaar vooruit plannen in hun leven.
Impact op verhuurders
Voor verhuurders betekent de nieuwe wetgeving vaak een aanpassing van hun strategie. Het aanbieden van vaste huurcontracten biedt minder flexibiliteit en de regelmatig bevroren huurprijzen verminderen het rendement.
Inter Immo merkt dit in gesprekken met klanten, zowel kleine als grote vastgoedinvesteerders. De risico’s nemen toe en rendementen staan onder druk. Het verkopen van verhuurde woningen levert minder op, want een koper kan niet vrij starten met renoveren en investeren met huurders in een pand. Door de lagere rendementen is vastgoed verkopen daarom ook steeds lastiger. De nadelige gevolgen worden daarmee duidelijk; minder aanbod omdat tijdelijke huur geen optie meer is en investeerders die hun geld in een andere sector gaan beleggen.
Toekomstperspectief
Verhuurders zullen nog zorgvuldiger hun huurders selecteren en vaker ‘nee’ verkopen. Ook zal er vaker leegstand zijn, omdat verhuurders de toekomst niet meer kunnen plannen met een huurder die een vast contract heeft. De trend lijkt daarbij te verschuiven, naar meer huizen die te koop worden gezet die uit de voorraad van de huursector komen.
Hiermee verschuift het aanbod van koop naar huur, terwijl onder aan de streep de tekorten onveranderd blijven. De belangrijkste uitdaging voor de overheid blijft de bouw van nieuwe woningen. Alle wetgeving van de afgelopen jaren lijkt een ijdele poging om deze structurele tekorten op te lossen.
De groeiende problemen worden in Utrecht zichtbaar
Dat de problemen groter worden blijkt wel uit het meest recente nieuws uit Utrecht. Voor koopwoningen is de prijsstijging vergeleken met vorig jaar maar liefst 17,3%, zo berichtte Vastgoed Actueel op 22 juli. Daarmee bleef Utrecht Amsterdam zelfs voor.
Ook op de verhuurmarkt in Utrecht is het ook ongekend druk. Martin van makelaarskantoor Inter Immo ziet in Utrecht een enorme toename in het aantal aanvragen voor een nieuwe huurwoning. Het overgebleven aanbod van verhuurders kan bij lange na niet voldoen aan de vraag. In zowel de koop- als huursector is de krapte alleen maar opgelopen en daar hebben de nieuwe maatregelen niets positiefs aan kunnen veranderen.
Meer informatie over de nieuwe wet ‘vast huurcontracten’ valt te lezen op de website van de rijksoverheid.
